Как построить жилой комплекс без земли: история ЖК «Клубный 7»

В украинском девелопменте существует легальный механизм реализации строительства даже при отсутствии права собственности на земельный участок. Главное условие — наличие объекта недвижимости, который можно реконструировать. Именно такова история здания по адресу ул. Балковская, 119 в Малиновском районе Одессы, которая стала предметом судебных разбирательств после того, как прокуратура области попыталась оспорить регистрацию права собственности на одноэтажный дом — будущий объект реконструкции под ЖК «Клубный 7» (дело №521/21538/19).
Здание было возвращено в частную собственность еще в 1922 году решением Одесской губернской жилищной комиссии. А 25 сентября 1956 года решением исполкома Одесского горсовета за домом была закреплена земля площадью 1354 м².

Формирование юридической истории
Основываясь на техническом паспорте от 02.03.2015 года, застройщик зарегистрировал право собственности на жилой дом общей площадью 652 м² (литеры А, Б, В, Г, Д). Уже 20 марта — через четыре дня после регистрации — 70% объекта были отчуждены в пользу будущего заказчика строительства Татьяны Девочей. Оставшиеся доли были переданы другим лицам по договорам дарения.

В дальнейшем началась процедура выделения индивидуальной части недвижимого имущества. Несмотря на то, что такая процедура предполагает наличие документов на землю (владение или пользование), этот нюанс был проигнорирован.
На основании технического заключения о возможности выделения и паспорта от ООО «ПІВДЕНЖИЛБУД» от 23.08.2017 года, было зарегистрировано отдельное право собственности на дом площадью 454 м² (лит. Б, В, Г, Д) за заказчиком проекта. При этом компания «ПІВДЕНЖИЛБУД» находилась в процессе ликвидации и упоминалась в расследованиях, связанных с незаконным отчуждением имущества.
Цепочка правовых переходов и выделения долей значительно затруднила действия прокуратуры — попытка оспорить регистрацию собственности в судебном порядке оказалась безуспешной. Все три инстанции отказали надзорному органу, не найдя убедительных доказательств самозахвата земли или самовольного строительства.

Выбор законной формы строительства
Градостроительное законодательство действительно допускает реконструкцию объектов без права на землю — при условии, что не изменяются геометрические параметры фундамента. Этим правилом воспользовался застройщик, указав в разрешительной документации именно реконструкцию, а не новое строительство.
Такой подход оказался эффективным, когда органы госархстройконтроля отменили градостроительные условия и ограничения (ГУО) и аннулировали разрешение на строительные работы. Однако застройщик сумел восстановить их через суд (дело №420/6244/19), получив новые ГУО и разрешение.

Получение исходных градостроительных данных
После регистрации жилого дома на 454 м² и фиксации намерения провести реконструкцию, застройщик обратился за получением исходных данных для проектирования. Управление архитектуры Одесского горсовета выдало ГУО №01-07/30 от 13.02.2018, в которых указало: при проектировании допустимая высота здания должна учитывать нормы инсоляции и Государственные строительные нормы (ГСН).

При этом конкретная высотность в метрах указана не была, что фактически открыло возможность свободной интерпретации параметров высоты и дало застройщику дополнительные юридические рычаги.

Одним из ключевых аргументов инспекции архитектурно-строительного контроля в суде было то, что реконструкция нарушает ограничения, ранее указанные в отменённых градостроительных условиях и ограничениях (ГУО). Однако суд не принял это основание, сославшись на отсутствие прямых доказательств нарушений.

Проектирование и привязка к законодательству
После получения исходных данных решающим этапом стало качественное и грамотно подготовленное проектное решение, полностью соответствующее нормам градостроительного законодательства и требованиям Государственных строительных норм (ГСН).

Согласно проектной документации, представленная реконструкция предусматривает преобразование домовладения, включающего четыре флигеля: фасадный (литера «Б»), ориентированный вдоль линии застройки по ул. Балковской, и дворовые (литеры «В», «Г» и «Д»). В результате предполагается возведение девятиэтажного (плюс технический этаж) многоквартирного жилого дома со встроенными общественными помещениями на первом уровне.

В проекте указана ссылка на технический паспорт, оформленный ООО «ПІВДЕНЬЖИТЛОБУД» 23.08.2017. Согласно этому документу, площадь застройки по флигелям была следующей: лит. «Б» — 220,4 м², лит. «В» — 159,6 м², лит. «Д» — 71,2 м².
Тот факт, что у каждого флигеля обозначена своя площадь застройки, может свидетельствовать о том, что речь идёт о разнесённых в пространстве объектах. А это, в свою очередь, ставит под сомнение соблюдение нормы о неизменности геометрии фундаментов при реконструкции.

Дополнительно, согласно экспертному заключению, первый этаж будущего дома выполнен в пределах старых фундаментов, а часть существующих конструкций была демонтирована для расширения проезда во внутренний двор. Несмотря на это, юридически объект оформлен как реконструкция без изменения размеров фундаментов, и после ввода в эксплуатацию оспорить это уже невозможно.

Вопрос придомовой территории
По действующим строительным нормам многоквартирные дома должны иметь придомовую территорию с определёнными функциональными зонами: парковкой, детскими и спортивными площадками, озеленением и проездами. Однако в данном случае отсутствует выделенная земля под такие элементы.

Решение — использование близлежащих участков. По данным, опубликованным в Реестре строительной деятельности, застройщик предоставил гарантийные письма от общественной организации «За рулём» (автостанция на ул. Средней, 62) и от автостоянки «Автостоп» (ул. Средняя / угол Балковской). Согласно гарантийному письму №43 от 16.08.2018, жильцам доступны 50 машиномест.

В приложении к экспертному заключению указано, что расстояние от жилого дома до этих стоянок не превышает 1000 метров. Фактически же, пешая дорога до ближайшей стоянки может занять до 20 минут.
Что касается зон для отдыха и спорта, то они размещаются в пределах парка «Дюковский», который находится примерно в 500 метрах от объекта.

Десять этажей вместо девяти: как застройщик ЖК «Клубный 7» обошёл нормы
Согласно утверждённой проектной документации, жилой комплекс должен был состоять из девяти надземных этажей и одного технического. Также был предусмотрен технический подвал. Однако в реальности здание было возведено в десять полноценных этажей.

Причина такой схемы очевидна: согласно Государственным строительным нормам, при строительстве зданий выше девяти этажей необходимо обеспечить пожарный круговой проезд вокруг всего дома. Это технически сложно, особенно в условиях ограниченного участка. Именно поэтому застройщики часто используют стандартную схему — размещение жилых помещений на техническом этаже, который по нормам не учитывается в официальной этажности.
На момент начала строительства проект прошёл согласование, и заказчику выдали разрешение на выполнение строительных работ №ОД112182990692 от 26.10.2018.

Многочисленные корректировки проекта
После получения разрешения застройщик неоднократно вносил изменения в проект. За год до ввода объекта в эксплуатацию проектная документация пересматривалась целых шесть раз — почти каждые один-два месяца.
Согласно приложениям к экспертному заключению, первоначально площадь жилого дома составляла 4 324 м². После всех правок — уже 6 328 м². То есть за счёт внутренних изменений общая площадь увеличилась почти на 2 000 м².

Интересно, что при этом геометрические размеры застройки и официальная высота здания остались без изменений. Такая практика позволяет сохранить формальный статус реконструкции, не нарушая юридически установленную «неизменность» фундамента и контура здания в плане.

Согласно экспертному заключению, дополнительные 2000 м² в жилом комплексе «Клубный 7» появились благодаря расширению контуров перекрытий, при этом исходная каркасная схема здания осталась неизменной. То есть формально фундамент и геометрические размеры в плане не были изменены — ключевое требование при реконструкции соблюдено.
В документе указано: «Корректировкой проекта предусматривается увеличение площади жилых и технических этажей за счёт изменения (расширения) контура перекрытий при сохранении ранее утверждённой каркасной схемы». В результате:

• площадь квартир увеличилась примерно на 1000 м²,
• летние помещения — на 189 м²,
• общие пространства — на 349 м².

Ввод в эксплуатацию без задержек
Благодаря грамотно оформленным документам, объект был принят в эксплуатацию с первой попытки. Жилой комплекс по адресу Балковская, 119а официально введён в эксплуатацию 6 июля 2022 года, о чём свидетельствует сертификат №ОД122220627883.

Факторы, способствующие успеху
Для реализации подобной схемы требуется не только чёткое соблюдение норм, но и соответствующие ресурсы: влияние, опыт и связи. Безусловно, формальное соблюдение процедуры имеет значение, но практика показывает — участие заинтересованных лиц с административным весом играет немаловажную роль.

Жилой комплекс «Клубный 7» связывают с депутатом Одесского городского совета Михаилом Юрьевичем Карпенчуком. Его имя фигурирует в базе YouControl и Едином государственном реестре имущественных прав.

Заказчиком строительства выступала Татьяна Георгиевна Девочая — мать депутата. На них также зарегистрирована совместная собственность по адресу ул. Академика Воробьёва, 20а в Суворовском районе Одессы.

Кроме того, по месту регистрации Михаила Карпенчука (ул. Бехтерева, 23) зарегистрирована компания ООО «БК „Надёжный дом“», которая согласно паспортным данным комплекса является застройщиком «Клубного 7». До апреля 2021 года директором этой фирмы числился родной брат депутата — Филипп Юрьевич Карпенчук.

Жилой комплекс «Клубный 7», расположенный по адресу улица Балковская, 119а в Малиновском районе Одессы, стал ярким примером того, как может быть реализован проект при наличии поддержки со стороны должностных лиц. Этот объект демонстрирует, какие возможности открываются перед застройщиком, когда формальные процедуры используются для обхода градостроительных ограничений.

Фактически, история этого комплекса — это иллюстрация того, как в украинской практике всё ещё функционируют так называемые «серые» схемы. Использование статуса реконструкции вместо нового строительства, постоянные корректировки проектной документации без изменения в официальных данных о высотности или площади застройки, ввод жилья на техническом этаже — всё это укладывается в закон, но нарушает дух прозрачной и устойчивой градостроительной деятельности.

Политическая поддержка и административный ресурс
О сомнительном характере строительства ЖК «Клубный 7» стало известно ещё в феврале 2021 года. СМИ указывали на то, что проект связан с депутатом Одесского городского совета Михаилом Юрьевичем Карпенчуком. По данным из открытых источников, заказчиком строительства выступала его мать — Татьяна Георгиевна Девочая, а застройщиком — компания «БК „Надёжный дом“», зарегистрированная по тому же адресу, где и сам депутат. Руководителем этой фирмы ранее числился его брат — Филипп Юрьевич Карпенчук.

Несмотря на повышенное внимание со стороны общественности, строительство велось без особых препятствий. Более того, в период, когда доступ к Государственному реестру строительной деятельности был временно ограничен, в августе 2022 года объект был официально введён в эксплуатацию. Сертификат №ОД122220627883 подтвердил его готовность с первой попытки.

Угроза для качества городской среды
Проблема ЖК «Клубный 7» не в самом здании, а в том, что оно стало символом системной уязвимости украинского строительного сектора. Пока на рынке присутствуют подобные «объекты» и действуют «субъекты» градостроительной деятельности, которые могут влиять на процессы и обходить нормы, говорить о равных условиях, справедливости или создании качественной и безопасной городской среды не приходится.

Такие примеры разрушают доверие к девелопменту как отрасли и тормозят развитие принципов прозрачности, устойчивости и ориентированности на человека в украинских городах.