Получите презентацию
Оставив свои контакты
Квартиры в сданном доме!
Уникальная возможность приобрести уже готовую квартиру с ремонтом по договору от Строительной компании
Покупка коммерческой недвижимости — инструкция и советы
Несмотря на сложные экономические условия, бизнес в Украине продолжает развиваться и масштабироваться. Неотъемлемая часть любого предприятия — помещение. Офис, склад, магазин, ресторан: вне зависимости от формата компании рано или поздно возникает вопрос поиска собственного пространства.
Покупка коммерческой недвижимости может оказаться сложным и напряжённым процессом, если не понимать, что именно искать и на какие критерии ориентироваться.
Наши эксперты подготовили пошаговый гайд о том, как подготовиться к инвестиции в коммерческую недвижимость, где искать варианты, на что обращать внимание и каких ошибок избегать, чтобы не столкнуться с финансовыми и юридическими рисками.
Шаг 1 — Определить бюджет и ожидаемую доходность
Считать, что бюджет — это только стоимость помещения, ошибка. Да, основная часть расходов связана именно с покупкой, но на этом траты не заканчиваются.
До момента, когда вы официально станете владельцем, появятся дополнительные расходы:
Такой расчёт позволит сформировать реалистичный бюджет и корректно оценить будущую доходность.
Покупка коммерческой недвижимости может оказаться сложным и напряжённым процессом, если не понимать, что именно искать и на какие критерии ориентироваться.
Наши эксперты подготовили пошаговый гайд о том, как подготовиться к инвестиции в коммерческую недвижимость, где искать варианты, на что обращать внимание и каких ошибок избегать, чтобы не столкнуться с финансовыми и юридическими рисками.
Шаг 1 — Определить бюджет и ожидаемую доходность
Считать, что бюджет — это только стоимость помещения, ошибка. Да, основная часть расходов связана именно с покупкой, но на этом траты не заканчиваются.
До момента, когда вы официально станете владельцем, появятся дополнительные расходы:
- юридическое сопровождение сделки;
- услуги нотариуса;
- обязательный платёж в Пенсионный фонд — 1% от суммы сделки;
- комиссия агентства или риелтора (если вы привлекаете специалиста).
Такой расчёт позволит сформировать реалистичный бюджет и корректно оценить будущую доходность.
Шаг 2 — Выбрать коммерческое помещение.
Итак, пора выбирать объект. Конечно, есть множество факторов, которые могут быть важны для вашего бизнеса. Впрочем, начинать всегда стоит с основных параметров: площадь, локация и инфраструктура вокруг. В некоторых случаях также следует обратить внимание на класс здания.
Площадь
Оптимальная площадь – это баланс между фактическими потребностями бизнеса и прогнозируемым ростом. Расчет начинается с анализа бизнес-процессов: как именно работает (или будет работать) компания, сколько работников будут находиться в помещении, в каком формате будет использована площадь и т.д. И все это влияет на расчет нужной площади.
Скажем, для офиса необходимо закладывать количество рабочих мест, конфигурацию переговорных комнат, потребность в кухне и зонах отдыха, наличие технических помещений для серверов и документов. Для ритейла или HoReCa структура другая: торговый зал, подсобные зоны, склад, доставка и, в случае питания, полноценный кухонный блок. Разложив бизнес на функциональные элементы, можно определить реальную потребность в квадратных метрах и избежать лишних затрат.
Особо следует учитывать перспективу роста: обычно компании закладывают в расчет 15–25% запаса площади. Это позволяет не искать новое помещение уже через год и оставаться гибким в масштабировании. Для инвестора такой запас также выгоден: «запасная» площадь повышает возможность адаптировать помещение под разные форматы арендаторов, что прямо влияет на ликвидность объекта.
И важно понимать разницу между общей и эффективной площадью, ведь в бизнес-центрах и торговых комплексах часть общих зон распределяется между собственниками или арендаторами. Именно эффективная площадь, а не общая цифра в документах показывает, сколько метров вы реально можете использовать для операционной деятельности.
Локация
Экономическая эффективность бизнеса может напрямую зависеть от локации, которую вы выберете. Ведь с ней напрямую связана стоимость помещения, трафик, оперативные расходы и иногда даже имидж компании. Скажем, если вы проводите встречи с клиентами и партнерами в офисе, его расположение должно быть не только доступным, но и престижным, чтобы достойно представлять ваш бренд.
Для ритейла и HoReCa локация оказывает прямое влияние на оборот. Магазин или ресторан, открытый в зоне с высоким пешеходным потоком, может работать без больших рекламных расходов, в то время как в спальном районе успех бизнеса будет зависеть от таргетированной рекламы. Именно поэтому кафе на улице с потоками офисных работников в среднем генерирует более высокий доход, чем аналогичное заведение во внутреннем дворе жилого комплекса. Для медицинских или образовательных учреждений, наоборот, более спокойные улицы или отдельные здания могут быть более выгодными, потому что клиентам важны приватность, наличие парковки и комфортный подъезд.
Правильная локация всегда работает в пользу вашего бизнеса, сохраняя ликвидность помещения, обеспечивая стабильный поток клиентов или удобство для команды. Поэтому анализ района, доступности расположения, конкурентной среды и перспективы застройки должен стать обязательной частью принятия решения.
Инфраструктура и класс здания
Инфраструктура и класс здания – это не только комфорт вашей команды, но и стабильность бизнес-процессов. Даже удачную локацию может нивелировать слабенькая инфраструктура. Наличие остановок общественного транспорта, скоростных магистралей, паркинга, заведений питания, банков, сервисов и даже почтовых отделений влияет на эффективность работы. Скажем, для ритейла критически важен дополнительный трафик, генерируемый соседней коммерцией: супермаркет, фитнес-клуб или маркетплейс обеспечивают стабильный поток людей в течение дня.
Кроме того, очень важна «начинка» вашего здания: инженерные системы, коммуникации, вентиляция, отопление и качество интернет-подключения — все это влияет на работу компании. Сегодня невозможно представить офис без резервных источников питания и бесперебойного Интернета. А для заведений питания важно иметь качественную систему вытяжек, например. Предприятия, связанные со складскими или производственными процессами, должны обращать внимание на грузовые лифты, условия для логистики и т.д.
Инвестору также следует оценивать, развивается ли район. Территории, активно застраиваемые новыми жилыми комплексами или бизнес-центрами, демонстрируют рост стоимости и коммерческих площадей.
Когда речь идет об офисах, обязательно нужно учитывать класс здания. Купить помещение под бизнес и обнаружить, что оно не подходит для комфортной и слаженной работы компании, значит, выбросить деньги на ветер. Бизнес-центры разделяют на классы A, B+, B и ниже – в зависимости от уровня ремонта, состояния инженерных сетей, наличия управляющей компании, систем безопасности и общего качества среды.
Шаг 3 - Найти доступные варианты
Вы определились с основными параметрами нужного помещения, и теперь пора переходить к поискам вариантов. Мы рекомендуем отбирать сразу 5-7 объектов для рассмотрения, чтобы у вас была возможность их сравнить и «примерить» к своему бизнесу. Ведь именно на контрасте вы с большей вероятностью сможете увидеть и по достоинству оценить как преимущества, так и недостатки коммерческого здания.
Итак, пора выбирать объект. Конечно, есть множество факторов, которые могут быть важны для вашего бизнеса. Впрочем, начинать всегда стоит с основных параметров: площадь, локация и инфраструктура вокруг. В некоторых случаях также следует обратить внимание на класс здания.
Площадь
Оптимальная площадь – это баланс между фактическими потребностями бизнеса и прогнозируемым ростом. Расчет начинается с анализа бизнес-процессов: как именно работает (или будет работать) компания, сколько работников будут находиться в помещении, в каком формате будет использована площадь и т.д. И все это влияет на расчет нужной площади.
Скажем, для офиса необходимо закладывать количество рабочих мест, конфигурацию переговорных комнат, потребность в кухне и зонах отдыха, наличие технических помещений для серверов и документов. Для ритейла или HoReCa структура другая: торговый зал, подсобные зоны, склад, доставка и, в случае питания, полноценный кухонный блок. Разложив бизнес на функциональные элементы, можно определить реальную потребность в квадратных метрах и избежать лишних затрат.
Особо следует учитывать перспективу роста: обычно компании закладывают в расчет 15–25% запаса площади. Это позволяет не искать новое помещение уже через год и оставаться гибким в масштабировании. Для инвестора такой запас также выгоден: «запасная» площадь повышает возможность адаптировать помещение под разные форматы арендаторов, что прямо влияет на ликвидность объекта.
И важно понимать разницу между общей и эффективной площадью, ведь в бизнес-центрах и торговых комплексах часть общих зон распределяется между собственниками или арендаторами. Именно эффективная площадь, а не общая цифра в документах показывает, сколько метров вы реально можете использовать для операционной деятельности.
Локация
Экономическая эффективность бизнеса может напрямую зависеть от локации, которую вы выберете. Ведь с ней напрямую связана стоимость помещения, трафик, оперативные расходы и иногда даже имидж компании. Скажем, если вы проводите встречи с клиентами и партнерами в офисе, его расположение должно быть не только доступным, но и престижным, чтобы достойно представлять ваш бренд.
Для ритейла и HoReCa локация оказывает прямое влияние на оборот. Магазин или ресторан, открытый в зоне с высоким пешеходным потоком, может работать без больших рекламных расходов, в то время как в спальном районе успех бизнеса будет зависеть от таргетированной рекламы. Именно поэтому кафе на улице с потоками офисных работников в среднем генерирует более высокий доход, чем аналогичное заведение во внутреннем дворе жилого комплекса. Для медицинских или образовательных учреждений, наоборот, более спокойные улицы или отдельные здания могут быть более выгодными, потому что клиентам важны приватность, наличие парковки и комфортный подъезд.
Правильная локация всегда работает в пользу вашего бизнеса, сохраняя ликвидность помещения, обеспечивая стабильный поток клиентов или удобство для команды. Поэтому анализ района, доступности расположения, конкурентной среды и перспективы застройки должен стать обязательной частью принятия решения.
Инфраструктура и класс здания
Инфраструктура и класс здания – это не только комфорт вашей команды, но и стабильность бизнес-процессов. Даже удачную локацию может нивелировать слабенькая инфраструктура. Наличие остановок общественного транспорта, скоростных магистралей, паркинга, заведений питания, банков, сервисов и даже почтовых отделений влияет на эффективность работы. Скажем, для ритейла критически важен дополнительный трафик, генерируемый соседней коммерцией: супермаркет, фитнес-клуб или маркетплейс обеспечивают стабильный поток людей в течение дня.
Кроме того, очень важна «начинка» вашего здания: инженерные системы, коммуникации, вентиляция, отопление и качество интернет-подключения — все это влияет на работу компании. Сегодня невозможно представить офис без резервных источников питания и бесперебойного Интернета. А для заведений питания важно иметь качественную систему вытяжек, например. Предприятия, связанные со складскими или производственными процессами, должны обращать внимание на грузовые лифты, условия для логистики и т.д.
Инвестору также следует оценивать, развивается ли район. Территории, активно застраиваемые новыми жилыми комплексами или бизнес-центрами, демонстрируют рост стоимости и коммерческих площадей.
Когда речь идет об офисах, обязательно нужно учитывать класс здания. Купить помещение под бизнес и обнаружить, что оно не подходит для комфортной и слаженной работы компании, значит, выбросить деньги на ветер. Бизнес-центры разделяют на классы A, B+, B и ниже – в зависимости от уровня ремонта, состояния инженерных сетей, наличия управляющей компании, систем безопасности и общего качества среды.
Шаг 3 - Найти доступные варианты
Вы определились с основными параметрами нужного помещения, и теперь пора переходить к поискам вариантов. Мы рекомендуем отбирать сразу 5-7 объектов для рассмотрения, чтобы у вас была возможность их сравнить и «примерить» к своему бизнесу. Ведь именно на контрасте вы с большей вероятностью сможете увидеть и по достоинству оценить как преимущества, так и недостатки коммерческого здания.
Шаг 4 — Анализ трафика и конкуренции
Для магазинов и ресторанов трафик напрямую влияет на прибыль.
Оценивать нужно:
Сильные конкуренты рядом — не всегда минус. В некоторых сегментах они создают дополнительный поток клиентов.
Шаг 5 — Проверка перед покупкой
Технический аудит
Необходимо проверить:
Юридический аудит
Важно проверить:
Шаг 6 — Предварительный договор
Предварительный договор фиксирует намерения сторон, цену и сроки заключения основной сделки.
Он позволяет избежать поспешных решений и структурированно перейти к финальному оформлению.
Шаг 7 — Заключение договора купли-продажи
Сделка проводится у нотариуса.
Он проверяет документы, вносит данные в реестры и оформляет переход права собственности.
Шаг 8 — Оплата и регистрация права собственности
Оплата обычно осуществляется банковским переводом.
После расчётов нотариус регистрирует право собственности в государственном реестре. С этого момента покупатель получает полный юридический контроль над объектом.
Риски при покупке коммерческой недвижимости
Основные риски:
Почему стоит обращаться к экспертам
Работа с агентством недвижимости:
Вывод
Для магазинов и ресторанов трафик напрямую влияет на прибыль.
Оценивать нужно:
- пешеходный поток в разное время суток,
- сезонность,
- видимость объекта,
- транспортную доступность.
Сильные конкуренты рядом — не всегда минус. В некоторых сегментах они создают дополнительный поток клиентов.
Шаг 5 — Проверка перед покупкой
Технический аудит
Необходимо проверить:
- состояние несущих конструкций,
- вентиляцию и отопление,
- электромощность,
- наличие мокрых зон,
- высоту потолков,
- возможность перепланировки,
- состояние общих зон.
Юридический аудит
Важно проверить:
- полномочия продавца,
- право собственности,
- отсутствие арестов и обременений,
- соответствие техпаспорта,
- законность перепланировок,
- целевое назначение помещения.
Шаг 6 — Предварительный договор
Предварительный договор фиксирует намерения сторон, цену и сроки заключения основной сделки.
Он позволяет избежать поспешных решений и структурированно перейти к финальному оформлению.
Шаг 7 — Заключение договора купли-продажи
Сделка проводится у нотариуса.
Он проверяет документы, вносит данные в реестры и оформляет переход права собственности.
Шаг 8 — Оплата и регистрация права собственности
Оплата обычно осуществляется банковским переводом.
После расчётов нотариус регистрирует право собственности в государственном реестре. С этого момента покупатель получает полный юридический контроль над объектом.
Риски при покупке коммерческой недвижимости
Основные риски:
- скрытые технические дефекты;
- юридические обременения;
- неправильное целевое назначение;
- проблемы с инженерными сетями;
- некорректная оценка трафика.
Почему стоит обращаться к экспертам
Работа с агентством недвижимости:
- экономит время,
- снижает риск мошенничества,
- даёт доступ к закрытым предложениям,
- обеспечивает юридическое сопровождение,
- помогает анализировать локацию и конкуренцию.
Вывод
- Коммерческая недвижимость — прибыльный актив при грамотном выборе.
- Недостаточно определить бюджет. Важно стратегически оценить локацию, площадь, инфраструктуру и юридическую чистоту объекта.
- Коммерческие объекты имеют больше «подводных камней», чем жилые, поэтому к покупке нужно подходить максимально внимательно.
- Профессиональный риелтор способен снять с вас большинство рисков и обеспечить безопасное оформление сделки.