Исторический центр Одессы

Принципы реновации общественно значимых зданий
миссия — сохранить лицо
Историческая архитектура – это ключевой элемент, определяющий уникальность каждого города. Вопрос сохранения наследия играет важнейшую роль в развитии территорий. Станут ли старинные здания привлекательными центрами городов или же их плачевное состояние приведет к упадку и деградации мегаполисов? Программы по восстановлению необходимы как известняковым зданиям Одессы, так и деревянным резным домам Чернигова, а также кирпичным строениям в центре столицы. О проблемах сохранения и возможных решениях мы говорили с экспертами.

проблемы старого фонда

Одесса: кладку можно разбирать руками

Ядро города выстроено из местного материала, известняка-ракушечника, в кладке на известково-песчаном растворе. Камень довольно часто добывался прямо под домом, который строили. Тот факт, что этот материал не особо хорошего качества, не был ни для кого секретом. К примеру, в 1875 г. инженером Габшем было проведено исследование местных материалов, которое показало, что ракушечник из городских каменоломен и Нерубайских хуторов выдерживал нагрузку не более 10 кг / см?, камень с Жеваховой горы - до 15 кг / смг, а с каменоломни близ Хаджибейского лимана - до 21 кг / смг. Самый прочный камень добывали в каменоломнях Новой Слободки и Кривой балки в пригородах Одессы. Но и его показатели прочности в несколько раз ниже самого простого кирпича.

«При возведении Одессы применялись две различные технологии на основе местного камня. Первоначально для строительства домов ракушечник добывали в катакомбах, измельчали, добавляли специальный пластификатор, состав заливали в формы. В результате получалась очень мелкая плотная ракушка, которая не намокала, была прочной. Именно эти дома сохранились намного лучше, в такой камень можно было зажать мраморные лестницы. У нас есть прекрасный пример такой технологии - Музей западного и восточного искусства.
Но большая часть города построена по другой технологии, из блоков, просто выпиленных в катакомбах. Такой камень очень гигроскопичен, а впитывая влагу из окружающей среды, становится непрочным. Из такого материала построена вся Молдаванка,
25% Одесских зданий имеют показатель износа свыше 60%
вся малоэтажная застройка. Центр города - в основном из хорошего камня. Архитектор различие в технологиях видит сразу, но оно очевидно даже простому прохожему», - рассказывает Ната Головченко, основатель
NG Architects.
Ситуация сейчас близка к ката-строфе. Даже дома из «сильных» серий, например, бельгийки, рушатся по причине небрежной эксплуатации, отсутствия систематических капитальных ремонтов.
«750 жилых домов Одессы уже признаны ветхими - их надо либо сносить, либо полностью реконструировать. В целом 25% всех жилых зданий имеют показатель износа свыше 60% и в ближайшие годы тоже будут представлять опасность для своих жильцов», - говорит Денис Гай, учредитель DEHAUSS.
Он приводит пример сталинок, которые в Одессе строились из ра-кушечника и до сих пор являются одними из самых ценимых вариантов жилья в старом фонде. «При наличии в подвале воды все обстоит не так хорошо, как кажется со стороны главного фасада. При покупке такого жилья необходимо осматривать все помещения здания, включая крышу и подвалы: о проблемах могут рассказать трещины на внутридворовых фа-садных стенах. С такой ситуацией мы столкнулись при ремонтных работах, проводимых в квартире здания на пересечении улиц Торговой и Пастера.
Благополучная на вид сталинка оказалась в жилой части в довольно плачевном состоянии», - приводит пример Гай.
Особенно остро стоит вопрос с более старыми зданиями. Исследования, проводимые перед реставрацией, часто показывают неутешительные результаты. Как отметил эксперт Гай, проблемы возникают во всех аспектах. Пробы, взятые при восстановлении зданий из известняка-ракушечника, свидетельствуют, что прочность кладки колеблется от М4 до М8. Этот материал размокает, теряя свою прочность, что также ухудшает показатели раствора. После примерно века эксплуатации швы теряют свои прочностные характеристики до уровня МО-Мб. Проще говоря, стены зданий из пиленого ракушечника можно разобрать буквально вручную.

Балки перекрытий часто страдают от гниения из-за установленных в период модернизации водопроводов и труб отопления. Чердачные балки также в плохом состоянии, так как постоянные протечки кровельного материала и вентиляционных каналов увлажняют шлаковую засыпку, что приводит к поражению дерева грибком на протяжении многих лет.

Во время эксплуатации зданий в центре города редко заменяют отливы и «ленинградки», что тоже вносит свою лепту в их разрушение.
Проблемы с водосточными системами, которые редко заменяют, приводят к разрушению карнизов, декоративных элементов фасадов и штукатурки на стенах. В результате раствор из швов кладки выветривается, и здания буквально стоят на честном слове. Любое внешнее воздействие, будь то строительные работы или подмыв фундамента из-за утечек из коммуникаций, может привести к обрушению.

Печальные примеры этого лета - на улицах Торговой и в переулке Нахимова. На Торговой произошло обрушение здания из-за того, что строительные работы проводились с грубыми нарушениями, без укрепления соседнего строения. Демонтируемое здание фактически выполняло роль опоры из-за взаимного наклона соседних строений.

В переулке Нахимова размыв фундамента угловой части здания привел к обрушению угла, что также повлекло за собой разрушение арочных оконных проемов, частично укрепленных обоймами из уголка. По мнению Дениса Гая, если бы усиление перемычек было завершено, обрушения могло бы не случиться, так как на момент аварии уголки не были окончательно закреплены и разрушились в местах подрезки.
реконструкция: типовых решений быть не может
При реконструкции в условиях существующей застройки нельзя полагаться на типовые решения — каждый проект является уникальным и требует индивидуального подхода, отмечает Денис Гай. Надстройка старых зданий без тщательного анализа может привести к аварийным ситуациям из-за увеличения напряжения в материалах и частичной утраты устойчивости конструкций, что в итоге ведет к непредсказуемым последствиям в процессе эксплуатации.

Также важно учитывать влияние строительной техники: её движение может вызвать резонанс с собственными колебаниями здания, что многократно увеличивает риск его разрушения.

«Каждый новый проект реконструкции, реставрации или капитального ремонта мы начинаем с детального исследования. Нам крайне важно оценить техническое состояние объекта. Наши главные приоритеты — это минимизация риска человеческих жертв и материальных убытков. Если здание находится в аварийном состоянии (категория 3) и физический износ основных несущих конструкций превышает 50%, более целесообразно сохранить архитектурные элементы и фасад, а несущую часть заменить на новую», — подчеркивает Денис Гай.
Планировочные решения имеет смысл сохранять только при реставрации объекта и восстановлении исторических планировок, которые имеют культурно-историческую ценность.
Важный критерий при реставрации интерьеров - сохранение положения несущих стен и целостности здания.
«На основании результатов проведенных нами исследований стены абсолютно всех выполненных нами проектов реконструкции подлежали усилению», - констатирует Гай.
Применялись следующие методы усиления: инжектирование в трещины полимерных растворов смол, цементация трещин, обетонирование с применением арматурных каркасов, с сохранением ядра сечения из кладки и повышением устойчивости кладочного материала для усиления арочных сводов конструкций, выполненных из ракушечника. Также применяется торкретирование высокоадгезивными цементными растворами. В редких случаях возможна расшивка швов с дальнейшим заполнением цементными растворами, частичное восстановление шва по глубине с двух сторон стены, что позволяет повысить общую несущую способность кладки.
ДЕНИС ГАЙ :
«ПРИ ФИЗИЧЕСКОМ
ИЗНОСЕ ОСНОВНЫХ
КОНСТРУКЦИЙ БОЛЕЕ
ЧЕМ НАПОЛОВИНУ
РАЦИОНАЛЬНЕЕ
НЕСУЩУЮ ЧАСТЬ
СДЕЛАТЬ ПОЛНОСТЬЮ НОВОЙ»
Деревянные перекрытия используются сейчас в основном при реставрации, восстановлении или усилении существующих конструкций. В старых зданиях применялись бревна, которые в наше время уже не производятся. Технология выращивания и обработки древесины в прошлом позволяла создавать балки сечением 300 х 250 мм, способные перекрывать пролеты до 8 метров, при этом качество древесины было таким, которого современный рынок не может обеспечить.

Например, укрепление стен из ракушечника с арочными сводами в историческом центре Одессы, на улице Гоголя, иллюстрирует сложность работы с такими структурами. Многие здания в этом районе строились с арочными сводами, которые требуют особого подхода при реставрации и укреплении.
В старых зданиях с арочными сводами в подвалах часто возникают проблемы из-за протечек труб, которые приводят к замоканию и серьезному ухудшению состояния конструкций.

Например, в историческом центре Одессы, на пересечении улиц Ланжероновской и Пушкинской, напротив археологического музея, компания DEHAUSS проводила противоаварийные работы. Здание получило двойной внутренний двор после того, как во время Второй мировой войны авиационная бомба разрушила часть жилого дома. Восстановительные работы тогда не включали ремонт перекрытий; вместо этого сделали дополнительные фасадные окна и расширили дверные проемы. С течением времени это привело к необходимости проведения масштабных антикризисных мероприятий.
«СТЕНЫ АБСОЛЮТНО
ВСЕХ ВЫПОЛНЕННЫХ
НАМИ ПРОЕКТОВ
РЕКОНСТРУКЦИИ
ПОДЛЕЖАЛИ УСИЛЕНИЮ»
В течение 70 лет эксплуатации на пересечении улиц Ланжероновской и Пушкинской была выявлена деформация внутридворовой стены на 170 мм и трещины шириной 50 мм. По словам Дениса Гая, исследование показало, что эти проблемы возникли из-за прогнивших балок перекрытия в местах прохождения труб канализации, водоснабжения и отопления. Это привело к провисанию перекрытий, трещинам в перегородках и фасадных стенах, а также к наклону здания в сторону внутреннего двора.


Во время работ по укреплению выяснилось, что глубина заложения фундамента в некоторых местах составляла всего 40 см, что стало причиной трещин и выпучивания стен. Кроме того, надстройка этажа в советское время перегрузила стены нижних этажей, что усугубило проблему.

Комплекс противоаварийных мероприятий включал укрепление перекрытий металлическими балками, создание монолитной железобетонной ребристой плиты, которая была интегрирована с укрепленными конструкциями фасадной стены. «Мы обеспечили устойчивость стены, укрепили фундаменты и простенки с трещинами, а затем оштукатурили укрепленные конструкции по металлической сетке», — отметил Гай.

Однако, по мнению экспертов, это были лишь временные меры. Примеры успешной комплексной реконструкции кварталов и реставрации зданий, которые могли бы служить образцом, в последние годы в Одессе назвать не смогли.
реставрировать
нельзя снести
Реставрация и реконструкция – это дорогостоящие и трудоемкие процессы. По мнению Наты Головченко, они обходятся более чем вдвое дороже и требуют гораздо больше времени, чем строительство нового здания такого же объема, даже если использовать те же технологии, что и сто лет назад.

Как найти баланс?

Опыт исторических городов показывает, что без системного и комплексного подхода решить эту проблему невозможно. Ната Головченко приводит примеры успешных реконструкций: центр Амстердама, который постепенно перестраивали в 50-60-х годах прошлого века, и район Лададика в Салониках, где оставили только фасады старых зданий, а внутри возвели новые железобетонные каркасы.

«Одессе нужна целенаправленная реконструкция. Сначала необходимо провести детальную фотофиксацию и фотограмметрию, создать 3D-модели фасадов, чтобы сохранить все детали зданий. Затем следует уделить время и ресурсы на исследования, поскольку многие элементы декора утрачены и их нужно восстановить в исходном виде. И только после этого можно проводить экспертизу конструкций и решать, что делать дальше – реставрировать или реконструировать. При этом выбор строительных материалов должен быть согласован с историками, чиновниками из Минкульта и представителями мэрии», – объясняет Головченко.
Эксперт подчеркивает, что есть здания, которые необходимо скрупулезно, со всем уважением реставрировать. «К примеру, здание на улице Греческой спроектировано теми же архитекторами и построено теми же строителями, что и Оперный театр.
Там потрясающие лестницы, сохранился еще потолочный декор и многие детали интерьера. Его, безусловно, надо реставрировать, сколько бы средств и времени это ни заняло. Но в целом надо принять жесткое решение: вот эти здания - шедевры, и мы работаем с ними как с шедеврами, а это — типовая застройка, которая создает атмосферу города. Мы уважаем город, поэтому задача - как можно быстрее привести в порядок центр. Считаю, что даже грубый железобетонный
«РЕШЕНИЯ О ТИПЕ
ПРИМЕНЯЕМЫХ
СТРОЙМАТЕРИАЛОВ
ДОЛЖНЫ ПРИНЯТЬ
НА УРОВНЕ ИСТОРИКОВ
И МЭРИИ»
греческий «рецепт» лучше бездействия. Возможно, имеет смысл пойти на компромисс и сохранить фасады, внутридомовые пространства, элементы лестниц и внутреннего декора, а остальное сделать так, как удобнее современному человеку», - говорит Головченко.
Еще один вариант решения, который, правда, идет вразрез с Венецианской хартией, - возведение современных зданий-реплик исторической застройки. Берлин и Варшава отстроили свои центры после войны заново.
Возможно, для Одессы такой рецепт при уважительном отношении к стилю тоже может сработать. «В нашем портфеле есть проект для заказчика, который очень любит классическую архитектуру. Мы построили ему маленький особнячок в стиле одесского дома ученых, но светлый. И спустя пять лет люди принимают его за образец реконструкции», - приводит пример Головченко.
По ее мнению, есть смысл при комплексной реновации исторического центра заменить ветхие одноэтажные здания современной застройкой в архитектурном стиле старой Одессы. Главное - найти баланс между поддержкой образа города и коммерческой привлекательностью новых проектов.

Старые постройки Одессы

НИКОЛАЙ ВИХАРЕВ :
«РЕНОВАЦИЮ ТОРМОЗИТ
ОТСУТСТВИЕ ПРОЗРАЧНЫХ
ПРАВИЛ АДАПТАЦИИ
К СОВРЕМЕННЫМ ПОТРЕБНОСТЯМ»
Около десятой части столичной застройки - дома, возведенные до 1917 г. Единицы из них могут похвастаться хорошим состоянием. Также реконструкции или реставрации требуют и довоенные, и многие из послевоенных зданий.
Центр столицы давно перешел черту от исторического города к смешанному типу, - подчеркивает Николай Вихарев, основатель VIHAREV
architects & engineers и компании
«Реставраторы Старого Киева».
Причем те немногие здания, которые выстояли во время Второй мировой войны, «сильнее пострадали от ударов капитализма за годы независимости, чем от советских экскаваторов».
«Основная наша задача - сохранить и адаптировать к коммерческому использованию, ведь иначе кто будет финансировать реставрационные работы?» - констатирует Вихарев.
Примером такой успешной синергии можно считать внесенный в реестр памятников дом Новикова, который был отреставрирован по проекту мастерской. Или исторические здания, которые адаптируют под доходные дома или коворкинги.
ОКОЛО ДЕСЯТОЙ
ЧАСТИ СТОЛИЧНОЙ
ЗАСТРОЙКИ - ДОМА, ВОЗВЕДЕННЫЕ ДО 1917 Г.
Эксперт подчеркивает, что реновацию исторических зданий тормозит отсутствие прозрачных правил адаптации к современным потребностям.
«Даже мансарду невозможно легально воплотить там, где она была изначально. Но без коммерческого интереса реставрировать фоновую историческую застройку невозможно, а государственных денег явно не хватает даже для тех немногих памятников, которые имеют более высокий статус», - говорит Вихарев.
Есть и технологические проблемы.
Самой острой Вихарев считает утепление. «Историческое здание не обошьешь утеплителем и не сделаешь фальшфасад, это изменит внешний облик. Помогают пропитки стен: например, гидрофобизатор не только создает защитную пленку, но и обладает антисептическими свойствами, что важно для пораженных грибком стен. Сухая стена даже без дополни-тельного утепления все равно имеет более низкий коэффициент теплопроводности», - отмечает Вихарев.
Еще одним острым вопросом является выбор материалов для перекрытий. «Много деревянных перекрытий в исторических зданиях, но клиенты всеми правдами и неправдами норовят переделать под монолитный железобетон, что не всегда возможно», — говорит Вихарев. Популярной альтернативой железобетону на сегодня являются металлические балки или профнастил в виде опалубки, а по нему литое железобетонное перекрытие.
оставить заявку на покупку недвижимости
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с условиями о персональных данных