Дубай без иллюзий: почему инвесторы теряют деньги на недвижимости

Риски инвестиций в недвижимость Дубая: что важно знать в 2025 году

3 июля 2025 года на сайте Forbes была опубликована статья Марины Нитериной о потере денег инвесторами в Дубае, вкладывающими в недвижимость. Тема оказалась резонансной — особенно в контексте ажиотажа последних лет. В статье приводятся мнения экспертов, включая Дениса Латыпова из компании «Этажи» и Ирину Мошеву из Intermark.

Снижение цен и убытки инвесторов
Денис Латыпов отмечает: инвесторы, купившие жильё на стадии off-plan, сейчас при перепродаже сталкиваются с ценами на 10–25% ниже закупочных, особенно в сегменте студий масс-маркета. Срок экспозиции вырос с 3–6 месяцев до года.
Ирина Мошева добавляет: инвесторы, купившие жильё без анализа рынка, теряют при перепродаже от 5 до 15%. До 40% объектов уже выставлены на перепродажу.

Реальная доходность от аренды
Средняя доходность аренды в Дубае составляет 5–7% годовых, но эта цифра не учитывает:

• Амортизацию — около 2% в год;
• Сопутствующие расходы — ещё 1–2%;
• Время простоя между арендаторами — минимум 10% времени в год.

С учётом этих факторов реальная доходность может падать до 1–2%, что в 2–5 раз ниже, чем у безрисковых или даже умеренно рискованных инструментов на ликвидных финансовых рынках.

Давление на вторичный рынок
Вторичный рынок особенно слаб в районах:

• Jumeirah Village Circle
• Dubai South
• Dubai Land
• Town Square
• Business Bay
• А также старые районы, включая Dubai Marina

Причины:

• Перегрев первичного рынка за счёт off-plan сделок;
• Наплыв инвесторов из России, налоговых мигрантов;
• Агрессивная работа брокеров, ориентированных на комиссии, а не результат для клиента.

Покупатели предпочитают новые проекты с гибкой рассрочкой, отодвигая вторичный рынок в тень.

Проблемы с рассрочкой и "квазипервичным" рынком
Многие покупатели приобретали жильё в рассрочку. На последних этапах платежей (50–60% стоимости) у них возникают финансовые трудности, что вынуждает их продавать объекты с дисконтом.
При этом даже покупка такого лота со скидкой не гарантирует прибыль. Новый владелец всё равно выйдет на рынок с объектом, который уже считается вторичным, и столкнётся с теми же проблемами перепродажи и конкуренции.

Долгосрочные риски
Среди объективных рисков рынка недвижимости Дубая:

1. Цены на нефть. Регион зависит от нефтяных доходов. Любое падение может резко повлиять на рынок.
2. Политика Эмиратов. У власти находятся фактически единоличные правители. Будущая миграционная, налоговая и инвестиционная политика — непредсказуема.
3. Международные факторы. Снижение миграционного потока, изменение налогов в других странах, геополитические конфликты — всё это может сократить спрос.
4. Социальные риски. Более 50% населения — низкооплачиваемые мигранты. При усилении напряжения возможны массовые протесты и дестабилизация.
5. Соседние государства. Саудовская Аравия, Иран — потенциальные источники геополитических угроз.
6. Климатические изменения. Глобальное потепление, рост затрат на охлаждение, экологические риски — всё это может снизить привлекательность региона.

Субъективные риски
Исторически около 9% проектов в Дубае банкротятся. Но с учётом масштабов — до 20–25% всех площадей могут остаться недостроенными.

• С 2009 по 2024 год:
• 187 проектов завершены;
• 232 — строятся с задержками;
• 253 — приостановлены;
• 36 — отменены или признаны банкротами.

Шанс пройти путь без задержек — всего 25%.

Устаревание и эксплуатационные проблемы
Даже успешно сданные комплексы начинают устаревать с момента сдачи:

• Новые проекты предлагают лучшее качество и технологии;
• Уровень строительства в Дубае в среднем не выше среднего;
• Много квартир остаются пустыми (инвестиционные покупки), что ведёт к перерасходу бюджета и снижению качества обслуживания;
• Массовая аренда приводит к ухудшению состояния жилья, увеличивает затраты на ремонт и снижает привлекательность для покупателей.

Что важно понимать инвестору
Рынок для вас ≠ рынок на бумаге. Не ориентируйтесь на средние показатели и красивые презентации — реальность может сильно отличаться.
Доходность искажается. Фактическая доходность аренды может оказаться в 2–3 раза ниже заявленной.
Издержки значимы. От 3,5% до 5% ежегодно «съедают» вашу прибыль.
Ликвидность. Отсутствие возможности продать — не теоретический риск, а реальность для тысяч инвесторов.
Цикличность. Когда рынок растёт — продают, когда падает — пытаются избавиться от активов, но покупателей уже нет.
Конфликт интересов. Прибыли девелоперов и брокеров часто напрямую противоположны интересам конечного покупателя.
Внешний инвестор — в зоне максимального риска. Если вы не живёте в регионе, не владеете языком, не имеете сетей — вы уязвимы.
Вывод
Недвижимость в Дубае в 2025 году — это:

• Рискованный актив, особенно в условиях перегретого рынка;
• Подверженный как рыночным, так и политическим, социальным и климатическим рискам;
• Сложный для управления без глубокого знания локального контекста.

Если вы инвестируете в недвижимость в Дубае — делайте это с чёткой стратегией, реалистичными ожиданиями и готовностью к неожиданностям. Хайп пройдёт, а актив останется — и только вы будете нести за него ответственность.