Как инвесторы теряют квартиры в Одессе: история вокруг «Будовы», переуступок и судебных решений

В Одессе развивается тревожная ситуация на рынке первичной недвижимости, которая может затронуть сотни покупателей квартир. Речь идет о судебных процессах, связанных с объектами застройщика «Будова», где инвесторы, оплатившие жильё реальными деньгами, рискуют остаться и без квартир, и без компенсации.

Один из наиболее обсуждаемых адресов — дом на улице Еврейская, 3, где, по данным участников рынка, уже появляются решения о расторжении договоров переуступки, через которые оформлялись сделки.

Ситуация вызывает широкий резонанс, поскольку затрагивает не только юридические тонкости, но и базовый вопрос: насколько защищён обычный покупатель квартиры в условиях сложных корпоративных схем и судебных механизмов.

Кто участвует в истории
В центре конфликта фигурируют несколько юридических лиц:

• застройщик — компания «Будова»
• крупный инвестор — ТОВ «Альянсинвестментс»
• представитель структуры застройщика — ДП «Мирный»

Именно вокруг взаимодействия этих организаций формируется цепочка событий, которая сегодня приводит к судебным искам против обычных покупателей жилья.

Хронология: как формировалась схема
1. Массовый выкуп квартир крупным инвестором
Ещё в 2018 году компания «Альянсинвестментс» становится одним из крупных инвесторов в проектах «Будовы». По имеющейся информации, она активно приобретает квартиры в разных жилых комплексах, формируя значительный объём недвижимости на балансе.
Такая практика сама по себе не является редкостью: крупные инвесторы часто выкупают жильё оптом на ранних стадиях строительства.
2. Договор займа после 2022 года
После начала полномасштабной войны появляются документы, согласно которым предприятие «Мирный» оформляет договор займа с «Альянсинвестментс». Речь идёт о значительных суммах, которые затем становятся основой для будущих требований в судах.
Именно этот договор позже используется как аргумент: кредитор заявляет, что деньги были переданы, а активы должны быть возвращены.
3. Продажа квартир обычным людям через переуступку
Далее начинается ключевой этап.
Квартиры, которые ранее находились у «Альянсинвестментс», продаются обычным покупателям. Люди платят реальные деньги, но сделки оформляются не классическим договором купли-продажи, а через переуступку имущественных прав.
Это распространённый инструмент на украинском рынке, но он несёт в себе серьёзные риски:

• не всегда фиксируется факт передачи средств
• в документах может отсутствовать прямое подтверждение оплаты
• юридическая защита покупателя слабее, чем при стандартной покупке

Формально на бумаге это выглядит как “передача прав”. По факту — люди покупают квартиры за полную стоимость.
4. Банкротство и распродажа активов
После продажи значительной части недвижимости компания заявляет о финансовых проблемах и фактически начинает процедуру банкротства.
Одновременно, по словам участников рынка, происходит активное избавление от имущества и смена руководителей, что создаёт впечатление попытки дистанцироваться от ответственности и усложнить восстановление цепочки решений.
5. Требования кредитора: «верните долги»
На этом этапе кредитор — предприятие «Мирный» — заявляет, что пришло время возвращать долги.
Однако должник отвечает просто:
«Денег нет, компания банкрот».
После этого подаются иски с требованием вернуть активы, которые ранее были переуступлены покупателям.
6. Судебные процессы не только против компаний, но и против покупателей
Самый тревожный момент заключается в том, что иски подаются не только против «Альянсинвестментс», но и против обычных людей, которые купили квартиры после 2022 года.
В судах заявляется, что:

• переуступки якобы фиктивны
• покупатели “не платили деньги”
• сделки могли быть частью схемы сокрытия активов

Фактически инвесторам приходится доказывать очевидное: что они действительно покупали жильё за собственные средства.
7. Суд расторгает договоры переуступки
По имеющейся информации, суды начинают принимать решения о расторжении договоров переуступки.
Последствия выглядят крайне жёстко:

• квартира возвращается компании «Альянсинвестментс»
• покупателю деньги не возвращаются
• аргумент — “на бумаге оплаты не существовало”

Таким образом человек остаётся в ситуации, когда:

• жилья больше нет
• деньги вернуть невозможно
• приходится вступать в затяжные судебные споры

Сообщается, что уже существует более десятка подобных решений, а количество аналогичных исков может исчисляться десятками и даже сотнями.

Почему эта проблема стала возможной
Эксперты отмечают, что подобные случаи становятся возможными из-за многолетней практики “серых” схем на рынке недвижимости:

• оформление не через куплю-продажу, а через переуступки
• минимизация налогов
• отсутствие фиксации передачи средств
• слабая регистрация в государственных реестрах

Долгое время рынок держался “на доверии” и “на репутации”, но в кризисных ситуациях именно обычные инвесторы оказываются наиболее уязвимыми.

Что это значит для покупателей
История вокруг «Будовы» и судебных процессов показывает важный вывод:
Даже если квартира оплачена полностью, юридическая форма сделки может сыграть решающую роль.
Покупателям всё чаще приходится:

• проверять не только застройщика, но и цепочку собственников
• требовать прозрачных договоров
• фиксировать оплату документально
• консультироваться с независимыми юристами

Потому что в противном случае риск потерять жильё становится реальным даже спустя годы после покупки.