Договор купли-продажи имущественных прав на недвижимость
Договор купли-продажи имущественных прав на недвижимость
Покупка квартир в новостроящихся объектах составляют большую долю от общего числа сделок на первичном рынке недвижимости. Это обусловлено рядом причин:
- относительно небольшие цены на квадратный метр недвижимости;
- элитные районы;
- возможность выплачивать взносы за квартиру частями.
Покупка квартир в новостроящихся объектах составляют большую долю от общего числа сделок на первичном рынке недвижимости. Это обусловлено рядом причин:
- относительно небольшие цены на квадратный метр недвижимости;
- элитные районы;
- возможность выплачивать взносы за квартиру частями.
Появление категории имущественных прав в большей степени было обусловлено необходимостью определенным способом урегулировать отношения, которые возникают между инвестором и застройщиком. Так, инвестор, вложив денежные средства в строительство объекта недвижимости, получает определенный комплекс прав на недвижимость, которая строится.
Однако, учитывая, что объект недвижимости на время инвестирования еще не построен, этот комплекс прав нельзя назвать правом собственности. Таким образом, возникла необходимость определить, какие именно права получает инвестор и чем они отличаются от составляющих категории «право собственности».
Согласно ч. 1 ст. 317 ГК Украины собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Под «владением» понимают предусмотренную законом (то есть юридически обеспеченную) возможность иметь (удерживать) у себя определенное имущество (фактически господствовать над ним, зачислять на свой баланс и прочее). Правомочность «пользования» означает предусмотренную законом возможность использовать, эксплуатировать имущество, получать от него полезные свойства, его потребления. Понятие «распоряжение» раскрывает юридически обеспеченную возможность определения и решения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.).
Вполне очевидно, что реализовать вышеуказанные правомочия по недвижимости, находящейся в процессе строительства, невозможно ввиду факта отсутствия самого объекта права.
Верховный Суд Украины, окончательно отмежевал имущественные права от права собственности. Так, в постановлении от 18 ноября 2015 Верховный Суд Украины указал, что имущественное право, можно определить, как «право ожидания», которое является составной частью имущества как объекта гражданских прав. Имущественное право – это ограниченное право, по которому владелец этого права наделен определенными, но не всеми правами собственника имущества, и которое свидетельствует правомочность его владельца получить право собственности на недвижимое в будущем.
Такой вывод логичен, поскольку к моменту завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию инвестор всего лишь «ожидает» на получение своего имущества, но не владеет им.
Актуальным остается вопрос по устранению рисков при приобретении имущественного права и возможности обезопасить себя от двойной продажи.
К сожалению, эффективного механизма для защиты интересов инвестора в такой ситуации действующее украинское законодательство сегодня не предлагает. На сегодня Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» содержит исчерпывающий перечень прав, которые подлежат государственной регистрации. Имущественные права в этом списке, к сожалению, отсутствуют.
Таким образом, если между инвестором и застройщиком заключается договор купли-продажи имущественных прав, факт покупки по существу нигде не отмечается, кроме как в документации застройщика. В этой ситуации гарантировать, что квартира продана только один раз, может лишь продавец.
Некоторые застройщики предлагают удостоверять договора купли-продажи имущественных прав нотариально, хотя нотариальное удостоверение таких договоров не является обязательным. В целом, удостоверение договора купли-продажи имущественных прав нотариусом не гарантирует отсутствие рисков двойной продажи, поскольку нотариус всего лишь удостоверяет сделку, но никаких данных в реестр собственников не вносит.
Специалисты и эксперты по вопросам недвижимости предлагают урегулировать этот вопрос путем внесения изменений в Закон Украины о государственной регистрации прав, предложив регистрировать имущественные права в реестре.
Однако, учитывая, что объект недвижимости на время инвестирования еще не построен, этот комплекс прав нельзя назвать правом собственности. Таким образом, возникла необходимость определить, какие именно права получает инвестор и чем они отличаются от составляющих категории «право собственности».
Согласно ч. 1 ст. 317 ГК Украины собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Под «владением» понимают предусмотренную законом (то есть юридически обеспеченную) возможность иметь (удерживать) у себя определенное имущество (фактически господствовать над ним, зачислять на свой баланс и прочее). Правомочность «пользования» означает предусмотренную законом возможность использовать, эксплуатировать имущество, получать от него полезные свойства, его потребления. Понятие «распоряжение» раскрывает юридически обеспеченную возможность определения и решения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.).
Вполне очевидно, что реализовать вышеуказанные правомочия по недвижимости, находящейся в процессе строительства, невозможно ввиду факта отсутствия самого объекта права.
Верховный Суд Украины, окончательно отмежевал имущественные права от права собственности. Так, в постановлении от 18 ноября 2015 Верховный Суд Украины указал, что имущественное право, можно определить, как «право ожидания», которое является составной частью имущества как объекта гражданских прав. Имущественное право – это ограниченное право, по которому владелец этого права наделен определенными, но не всеми правами собственника имущества, и которое свидетельствует правомочность его владельца получить право собственности на недвижимое в будущем.
Такой вывод логичен, поскольку к моменту завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию инвестор всего лишь «ожидает» на получение своего имущества, но не владеет им.
Актуальным остается вопрос по устранению рисков при приобретении имущественного права и возможности обезопасить себя от двойной продажи.
К сожалению, эффективного механизма для защиты интересов инвестора в такой ситуации действующее украинское законодательство сегодня не предлагает. На сегодня Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» содержит исчерпывающий перечень прав, которые подлежат государственной регистрации. Имущественные права в этом списке, к сожалению, отсутствуют.
Таким образом, если между инвестором и застройщиком заключается договор купли-продажи имущественных прав, факт покупки по существу нигде не отмечается, кроме как в документации застройщика. В этой ситуации гарантировать, что квартира продана только один раз, может лишь продавец.
Некоторые застройщики предлагают удостоверять договора купли-продажи имущественных прав нотариально, хотя нотариальное удостоверение таких договоров не является обязательным. В целом, удостоверение договора купли-продажи имущественных прав нотариусом не гарантирует отсутствие рисков двойной продажи, поскольку нотариус всего лишь удостоверяет сделку, но никаких данных в реестр собственников не вносит.
Специалисты и эксперты по вопросам недвижимости предлагают урегулировать этот вопрос путем внесения изменений в Закон Украины о государственной регистрации прав, предложив регистрировать имущественные права в реестре.
Проводить подобную регистрацию предлагают в три этапа:
1. застройщик создает перечень всех строящихся квартир и вносит их в реестр;
2. во время купли-продажи имущественных прав в реестр будет вноситься запись о ее будущем владельце;
3. после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию статус имущественного права в реестре будет изменен на право собственности.
1. застройщик создает перечень всех строящихся квартир и вносит их в реестр;
2. во время купли-продажи имущественных прав в реестр будет вноситься запись о ее будущем владельце;
3. после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию статус имущественного права в реестре будет изменен на право собственности.
Необходимо отметить, что такой алгоритм подтверждения имущественного права сможет реально защитить покупателя от риска двойной продажи, поскольку станет невозможным манипуляция квартирами в реестре. Этот принцип регистрации уже давно используются в других странах, в частности в Литве и Германии.
Как себя максимально защитить?
В любом случаем, проанализировать схему инвестирования на предмет наличия рисков, в том числе потери денег, а также разработать рекомендации по их устранению, обязательно нужно, и сделать это смогут только юристы, которые имеют опыт работы с инвестициями в недвижимость.
Поэтому, чтобы обезопасить себя в вопросе покупки недвижимого имущества, лучше обратиться за консультацией к юристам-экспертам.
На что обратить внимание перед подписанием
Инвестиции без риска невозможны и только тщательная подготовка поможет их минимизировать. Если вы уже выбрали объект для инвестирования, то перед заключением договора купли-продажи имущественных прав на недвижимость необходимо скрупулезно проверить:
Оценить риски, проверить строительную компанию и избежать неприятностей после покупки вам готовы помочь специалисты компании Urban Space.
Как себя максимально защитить?
В любом случаем, проанализировать схему инвестирования на предмет наличия рисков, в том числе потери денег, а также разработать рекомендации по их устранению, обязательно нужно, и сделать это смогут только юристы, которые имеют опыт работы с инвестициями в недвижимость.
Поэтому, чтобы обезопасить себя в вопросе покупки недвижимого имущества, лучше обратиться за консультацией к юристам-экспертам.
На что обратить внимание перед подписанием
Инвестиции без риска невозможны и только тщательная подготовка поможет их минимизировать. Если вы уже выбрали объект для инвестирования, то перед заключением договора купли-продажи имущественных прав на недвижимость необходимо скрупулезно проверить:
- наличие полного пакета разрешительных документов застройщика;
- репутацию субъектов строительства;
- судебные или досудебные производства участников строительного процесса;
- наличие ограничений в пользовании земельным участком.
Оценить риски, проверить строительную компанию и избежать неприятностей после покупки вам готовы помочь специалисты компании Urban Space.